Az új építésû ingatlanokkal kapcsolatban felmerülõ kivitelezési hibák jogkövetkezményeiről

 

 

Mindig nagy örömmel jár amikor a vevő arról kap értesítést, hogy az új építésű lakása, családi háza elkészült, és elérkezett a beköltözés várva várt ideje, véget ért az adásvétel jogi procedúrája, és a banki ügyintézések is befejeződtek.

Sajnos azonban nem ritkán előforduló jelenség, hogy az első napok, hetek öröme vegyes érzésekkel is keveredik.

Megtörténhet, hogy a szűkös lakótelepi lakásukat újabbra cserélők egy része a későbbiek folyamán már nem tartja olyan jó döntésnek a váltást.

Nem egyedi jelenség, hogy a tervezőasztalokon, látványterveken, weboldal grafikákon annyira jól mutató új lakások, társasházak, ikerházak, családi házak a valóságban már másként festenek.

Előfordul, hogy a vevő azzal szembesül, hogy nem a tervgrafikákon szereplő kivitelezési módon készült el a park, rendezetlen a hátsó kert, vagy épp a füvesítés maradt el, az ígért közösségi szolgáltatásokból pedig semmi sem lett.

Emellett még sorakoznak a kivitelezési hibák: a rossz a szigetelés, a tetőszint beázik, az épület hőhidas, a falak penészednek, nem záródnak az ablakok, csúnya és egyenetlen a burkolat, hangszigetelés helyett tisztán hallható a szomszéd minden rezdülése, kisebb lett az erkély, egyenetlen burkolat miatt összegyűlik az esővíz az erkélyen vagy elmaradt, nem kellőképpen megoldott a vízelvezetés emiatt áll a víz az udvarban. Idővel tűnik fel, hogy repedeznek a falak, a magas belvíz és a nem kellő szigetelés miatt időnként a pincébe befolyik a víz. A padló labilis, a csempe hézagos, a padlófűtéssel gondok vannak…

●   Mit lehet tenni az ilyen esetekben?

Az Eladónak, ill. kivitelezőnek az általa felhasznált anyagokért és az általa elvégzett, elvégeztetett munkáért való szavatossági és jótállási felelősségére a Ptk. rendelkezései, illetve a külön jogszabályoknak a kötelező alkalmassági, illetve jótállási időt meghatározó rendelkezései irányadóak, különös tekintettel a Lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló jogszabályban foglaltakra.

A birtokba adást átadás-átvételi eljárásnak kell megelőzinie. A felek jegyzőkönyvben rögzítik az átadás- átvétel eredményét, a felfedezett hiányokat, a hibás munkarészekre eső költségvetési összegeket, valamint az érvényesíteni kívánt szavatossági igényeket. Nem tagadható meg az átvétel a szolgáltatás olyan jelentéktelen hibái, hiányai miatt, amelyek más hibákkal, hiányokkal összefüggésben, illetve kijavításukkal, pótlásukkal járó munkák folytán sem akadályozzák a rendeltetésszerű használatot.

Ha a leendő vevő a hiányosságokat már az építés folyamán tapasztalja a legcélszerűbb, ha a hiba felfedezése után haladéktalanul jelzi ezt a kivitelező felé. Ennek módja, hogy az építési naplóba rögzíti a hibát és a felek megállapodását a hiba kijavítására határidővel. Ha az építési naplót nem bocsátja rendelkezésre a kivitelező - bár ez kötelessége lenne -, mindenképp írásban célszerű a kivitelező tudomására hozni a felfedezett hiányosságokat.

Amennyiben a leendő vevőnek az építés műszaki ellenőrében meginog a bizalma,   célszerű lehet, ha saját műszaki-építési szakértőt bíz meg, aki külön is átnézi és írásban véleményezi a kivitelező által elvégzett, és hibátlannak vélt munkálatokat.

E vélemény a későbbi nézetkülönbségek rendezésénél fontos szerephez juthat.

A jogszabály alapján olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatott dolog a teljesítés időpontjában nem felel meg a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak. A kötelezett a hibás teljesítésért felelősséggel tartozik.

A kivitelezési hibák esetén a vevő

a) elsősorban - választása szerint - kijavítást vagy kicserélést követelhet

b) ha sem kijavításra, sem kicserélésre nincs joga, vagy ha a kötelezett a kijavítást, illetve a kicserélést nem vállalta, vagy ennek nem tud eleget tenni - választása szerint - megfelelő árleszállítást igényelhet vagy elállhat a szerződéstől.

A kijavítást vagy kicserélést megfelelő határidőn belül kell elvégezni.

Ha az építési vállalkozó ennek nem tesz eleget, a vevő a hibát az építő költségére maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja.

Ez esetben természetesen jogi eljárás, perindítás keretén belül érvényesítheti a vevő a felmerülő költségigényeit. Ha a vevő nem javítja ki a hibát, jogi eljárás keretében érvényesítheti az elmaradt javítási miatti értékcsökkenésből eredő igényeit.

Fontos szabály, hogy hibás teljesítés esetén a jogosult az ellenszolgáltatás arányos részét a kijavításig vagy a kicserélésig visszatarthatja.

További szabály, hogy a vállalkozónak tájékoztatási kötelezettsége áll fenn a megrendelő (vevő ) felé, köteles a nyílásszárók, radiátorok, cserepek, beépített műszaki egységek számláinak , garanciális okiratainak, használati tájékoztatóinak átadására. A vevő mindaddig nem köteles a vállalkozó díjat megfizetni, amíg a kivitelező e kötelezettségének eleget nem tett, feltéve, hogy annak hiányában a szolgáltatott dolog rendeltetésszerű használatba nem vehető.

Ilyen gondok persze használt lakásoknál is előfordulhatnak.

Amennyiben hasonló ügyben érintett vagy bármilyen kérdése merül fel fentiek kapcsán, forduljon hozzánk elérhetőségeinken. A jelen tájékoztatás nem minősül teljeskörű tájékoztatásnak. Irodánkban kollégánk minden hónap páros szerdáin ingyenes jogi tanácsadás keretében fogadóórákat tart, melyre telefonon vagy e-mailben lehet jelentkezni.